Ejemplos De Reclamación De Hipotecas

Al solicitar un préstamo hipotecario pueden ocurrir irregularidades. Si la entidad bancaria ha hecho que quien la tramita incurra en cubrir la totalidad de los gastos, es posible presentar un reclamo. Enseguida te mostraremos algunos ejemplos de reclamación de hipotecas.

Un reclamo puede comprender la solicitud de devolución de distintos gastos correspondientes al pedir una hipoteca.

Estos pueden ir desde haber pagado una comisión por descubierto, una comisión por apertura o por haber formalizado el acuerdo de hipoteca.

Con un reclamo de hipoteca se pide al banco de manera extrajudicial y sin intervención judicial que se devuelva lo correspondiente al cliente.

Dependerá de la entidad acceder o no a esta solicitud. Si no llegase a acceder a ella y el reclamo es legítimo, la persona que tramitó la hipoteca podrá proceder a asistirse con ayuda legal.

Ejemplos de reclamación de hipotecas

Ejemplo 1: Reclamación por gastos de hipoteca

D…………………….

C/………………………..

Servicio de Atención al cliente

Entidad…………………..

C/…………………………..

En…………….., a ……….. de…………. 20….

Asunto: Gastos abonados en la constitución de la hipoteca

 

Muy Sres. míos:

Me dirijo a Vds. como cliente titular del préstamo hipotecario nº ……………………, cuyo contrato tiene incorporada una cláusula que me obligó al pago de todos los gastos ocasionados por la constitución del mismo y por cuya aplicación tuve que abonar la totalidad de Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, así como las minutas de notario y Registro de la Propiedad.

El Tribunal Supremo, en su sentencia 705/2015 de 23 de diciembre, confirma la nulidad de una cláusula de imposición de gastos, muy similar a la contenida en las condiciones generales de mi contrato. Según la citada sentencia “la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante”.

Por otro lado el Tribunal Supremo, establece que “la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante”

Por todo ello, teniendo en cuenta la declaración de nulidad de la citada cláusula, le solicito la devolución de los importes correspondientes a la liquidación del impuesto sobre actos jurídicos documentados, así como de las minutas de notario y registrador que aboné con ocasión de la constitución de mi préstamo hipotecario.

Adjunto remito copia tanto de la liquidación del impuesto como de las facturas de notario y del registrador.

Sin otro particular y esperando a que acceda a mis peticiones, reciba un cordial saludo.

 

Atentamente,

Fdo……….

Ejemplo 2: Reclamación por comisión de apertura de hipoteca

AL SERVICIO DE ATENCIÓN AL CLIENTE DE

……….

Muy Sres. Míos:

 

Por medio del presente escrito vengo a realizar reclamación en solicitud de devolución de las cantidades abonadas en concepto de comisión de apertura por la formalización de mi préstamo hipotecario y que obra en la escritura que otorgué junto con esa entidad (y novaciones, subsanaciones, en su caso), y ello de conformidad con la normativa que regula las comisiones bancarias (Orden EHA/2899/201, Orden de 12 de diciembre de 1989 –poner la que proceda dependiendo de la fecha de firma del contrato de préstamo-)

A continuación se indican los antecedentes y fundamentación que sostienen dicha reclamación:

  1. En fecha………, formalicé con esa entidad, préstamo con garantía hipotecaria número        , mediante escritura pública otorgada ante el Notario de ……
  2. En dicha escritura, concretamente en la cláusula …….., se refleja: “           ”
  3. Dicha comisión de apertura es abusiva, puesto que no obedece a ningún servicio solicitado por el/los prestatarios y prestado por la entidad prestamista, por lo que su nulidad o expulsión del contrato, conlleva inevitablemente las consecuencias de proceder a devolverme la cantidad abonada por dicho concepto, con sus intereses legales.

Aprovecho la ocasión para solicitarles así mismo la expulsión de las siguientes cláusulas, ya declaradas abusivas por los Tribunales, con sus correspondientes consecuencias:

  1. a) ………………………………………………
  2. b) ………………………………………………
  3. c) ……………………………………………..

En por todo lo anteriormente expuesto, por lo que vengo a solicitar, se tenga por no puestas las cláusulas …………. del contrato de préstamo con garantía hipotecaria anteriormente mencionado, haciéndoseme el abono correspondiente a la cantidad pagada por aplicación de la comisión de apertura, más los intereses legales de dicha suma calculados desde que se verificó su pago hasta que se proceda a su total reintegro.

 

Atentamente.

Nombre, apellido y firma de quien presenta el reclamo

Ejemplo 3: Reclamación por reclamo de comisión por descubierto o posiciones deudoras de hipoteca

En LOCALIDAD, a DÍA de MES de AÑO

SERVICIO DE ATENCIÓN AL CLIENTE

NOMBRE COMPLETO DE LA ENTIDAD

DIRECCIÓN POSTAL COMPLETA DEL SAC DE LA ENTIDAD

Muy Sr. Mío:

Me dirijo al Servicio de Atención al Cliente de su Entidad como titular de la hipoteca que se gestiona en la cuenta asociada nº AQUÍ PONEMOS TODOS LOS DÍGITOS DE LA CUENTA (IBAN), con el fin de reclamar la devolución del importe de la comisiones indebidamente cobradas, en concepto de AQUÍ PONEMOS LOS CONCEPTOS TAL COMO APARECEN EN LOS EXTRACTOS BANCARIOS, POR EJEMPLO, “COMISIÓN POR DESCUBIERTO”, “GASTOS DE RECLAMACIÓN SALDO DEUDOR” ETC…, las cuales paso a detallar a continuación:

 

Importe (€)                              Fecha de anotación

 

1          30,00                                       23/10/2009

2          30,00                                       15/11/2009

3          30,00                                       15/12/2009

4          30,00                                       15/01/2010

5          _____                                          _________

–  Todas estas comisiones, las cuales reclamo me sean devueltas, tienen el mismo origen, que no es otro que las situaciones de descubierto, es decir, la falta de saldo en cuenta a la hora de atender un cargo, el retraso en el abono de una cuota o la devolución de un pago. No obstante, dichas situaciones ya son penalizadas por la entidad mediante un tipo interés de demora suficientemente elevado.

El cobro de las referidas comisiones es ilegal, pues no obedece ni a un servicio solicitado previamente por quien suscribe este escrito, ni a un servicio efectivamente prestado por su Compañía, ni a un gasto que haya debido asumir ésta; puesto que, de hecho, la Entidad no me ha reclamado nunca nada, habiéndose limitado a repercutir en mi cuenta las referidas comisiones de forma automática y sistemática.

Lo anterior es contrario a la legislación vigente y, en concreto, vulnera la siguiente normativa:

Ley 10/2014, de 26 de junio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de entidades de crédito, cuyo artículo 5 (Protección del cliente de entidades de crédito), apartado b), establece que:

“Sólo podrán percibirse comisiones o repercutirse gastos por servicios solicitados en firme o aceptados expresamente por un cliente y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse.”

Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre sobre transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, cuyo artículo 3 (Comisiones) expresa que:

“Sólo podrán percibirse comisiones o repercutirse gastos por servicios solicitados en firme o aceptados expresamente por un cliente y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos.”

Circular 8/1990, de 7 de septiembre, del Banco de España. “Entidades de crédito. Transparencia de las operaciones y protección de la clientela”, cuya Norma Tercera, Apartado 3 mantiene que:

“Las comisiones y gastos repercutidos deben responder a servicios efectivamente prestados o gastos habidos. En ningún caso podrán cargarse comisiones o gastos por servicios no aceptados o solicitados en firme por el cliente.”

–  Orden del Ministerio de Economía y Hacienda, de 12 de diciembre de 1989, sobre tipos de interés y comisiones, normas de actuación, información a clientes y publicidad de las Entidades de crédito, cuyo artículo Quinto dispone que:

“En ningún caso podrán cargarse comisiones o gastos por servicios no aceptados o solicitados en firme por el cliente. Las comisiones o gastos repercutidos deberán responder a servicios efectivamente prestados o a gastos habidos.”

–  Resulta menester recordar también que el Servicio de Reclamaciones del Banco de España reitera en su Memoria que las comisiones de este tipo (con independencia del nombre que reciban por parte de las entidades) no responden a servicio alguno prestado a los clientes, ya que las entidades no pueden acreditar -porque no existen- haber realizado gestiones encaminadas a recuperar el importe de las cuotas impagadas, ni la necesidad de las mismas.

Entiende el Banco de España que la aplicación automática de estas comisiones, “tan pronto como se produce una situación de demora no constituye una buena práctica bancaria, sino que las entidades deben tener en cuenta las circunstancias particulares de cada impagado y de cada cliente, analizar en cada caso la procedencia de llevar a cabo la reclamación y acreditar que efectivamente han realizado gestiones encaminadas al recobro; en suma, una reclamación realizada sin tener en cuenta esas circunstancias particulares nunca podría calificarse como una gestión necesaria e individualizada que ampare la repercusión de la comisión”.

Redunda que su devengo está vinculado a la existencia efectiva de gestiones de reclamación realizadas ante el cliente deudor; algo que, a juicio del Banco de España, no está justificado con la simple remisión de una carta periódicamente generada por el ordenador.

Ésta es la tesis mantenida por numerosas resoluciones de diferentes Audiencias Provinciales, entre las que cabe citar, a los meros efectos ejemplificativos, las siguientes:

– Sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante de 12 de enero de 2000 y de 22 de septiembre de 2004;

– Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 9 de noviembre de 2000;

– Sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real, de 24 de marzo de 2014;

– Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de 11 de junio de 2012, de 13 de mayo de 2014, de 27 de enero de 2009 y de 27 de julio de 1999;

– Sentencias de la Audiencia Provincial de Málaga de 21 de febrero de 2012, de 14 de junio de 2009 y de 23 de mayo de 2013.

–  El contrato con una entidad financiera es un contrato complejo, y puede llevar vinculado otros contratos secundarios ligados a él operativamente. Cuando, en una de las cláusulas del contrato, se incluye una comisión, se está suscribiendo un contrato de comisión mercantil entre un Banco (comisionista) y su cliente (comitente), en base al cual el Banco se obliga a prestar un servicio y el cliente a retribuir la prestación de ese servicio mediante el pago de la comisión.

En el contrato de comisión mercantil, la causa para el comitente es la prestación del servicio por el Banco (artículo 1.274 del Código Civil). Es decir, la prestación de un servicio real y efectivo por parte del Banco, según la normativa recogida en las líneas precedentes.

Y, si no responde a un servicio efectivamente prestado, nos encontramos ante un contrato sin causa que no produce efecto alguno (artículo 1.275 del Código Civil). De ahí que el Banco no pueda cargar la comisión al cliente.

Por lo tanto, cuando la comisión no responde a la prestación de un servicio real y efectivo por parte del Banco, esos supuestos gastos que la entidad dice haber tenido que soportar, no son más que una excusa injustificada para el cobro de un servicio inexistente.

Por último, aunque la comisión tuviese causa por responder a la prestación de un servicio real y efectivo, tratándose de obligaciones bilaterales, el artículo 1.124 del Código Civil exige que el Banco acredite que, en ese caso concreto y específico en el que se ha cargado la comisión, le haya prestado ese servicio real y efectivo; pues, de no ser así, concurriría la llamada “exceptio non adimpleti contractus” o, lo que es lo mismo, la excepción de inejecución o la excepción de contrato no cumplido, que permite a este suscribiente no abonar la comisión.

–  Quiero manifestar que me he enterado hace unos días de que el cobro de las citadas comisiones era improcedente, gracias al asesoramiento de una asociación especializada en este tipo de asuntos (asociación que tiene un amplio historial de dinero recuperado a su entidad, entre otras), ya que mi conocimiento de la normativa bancaria es casi nulo, al contrario de lo que debe ser exigible a su entidad, con el añadido de la estricta aplicación y cumplimiento de la normativa de transparencia bancaria.

Además de que cada vez que he acudido a una sucursal de su entidad interesándome por el origen y la legalidad de esas comisiones, los empleados que me atendieron siempre me aseguraron que eran totalmente legales, que figuraban en el contrato y que no se podían reclamar.

Por lo que les indico que redundarían en la banalidad en el caso de invocar al principio de los actos propios, al consentimiento tácito o a la inseguridad jurídica.

De tal forma, habida cuenta de que su entidad ha descuidado negligentemente el cumplimiento de sus deberes, no podrá recurrir al contenido de los extractos bancarios, a los efectos de reducir o minorar el alcance de su responsabilidad en el cumplimiento de la normativa y códigos de buenas prácticas bancarias.

Dicha conclusión se deriva de la especial diligencia exigible a las entidades bancarias que, como es sobradamente conocido, no puede referenciarse a la que se pudiera requerir a un ciudadano medio, sino a la que debe asumir aquél que se dedica profesionalmente al sector de la actividad crediticia y, muy en particular, al depósito y custodia de los fondos ajenos.

Dicho lo anterior, mantengo que he sido ignorante hasta este momento de que era víctima de malas prácticas bancarias y, por eso, no he procedido antes a reclamar.

Les agradeceré que me devuelvan la cantidad que reclamo, la cual hace un total de XXXX euros, cobrada ilegalmente, a la mayor brevedad posible, sin que sea necesario acudir a instancias judiciales.

Sin más que añadir, quedando a la espera de sus noticias, reciban un cordial saludo.

NOMBRE Y APELLIDOS

DIRECCION

POBLACIÓN

Nº DNI

Firma de todos los titulares

SELLO DE LA ENTIDAD RECLAMADA

       (Sólo si se presenta en la oficina, si no, eliminar)

¿En qué momento se puede presentar una reclamación?

Es posible presentar una reclamación en el caso de que:

  • Se ha contratado un préstamo hipotecario con una entidad bancaria y esta ha cobrado la totalidad de la formalización del préstamo.
  • La hipoteca no se tramitó con propósitos corporativos.
  • La entidad bancaria ha cobrado una comisión por descubierto.
  • La entidad bancaria ha cobrado una comisión por apertura.

¿Qué es lo que atiende esta reclamación por gasto de hipoteca?

Al efectuar una reclamación se solicita a la entidad bancaria que reembolse a quien tramitó la hipoteca lo correspondiente a la formalización del préstamo. Así también lo cobrado por su inclusión dentro del registro de propiedad.

Razón por la que es necesario presentarla

De acuerdo con el decreto del Tribunal Supremo presentado en 2016, se considera ilícito que un individuo asuma completamente los gastos de formalización de hipoteca.

Por ley, la entidad bancaria que proporciona el préstamo debe ser quien se haga cargo de estos. Por lo tanto, esta reclamación es necesaria para que dicha entidad reembolse al individuo dichos gastos si él fue quien tuvo que asumirlos.

¿Cuáles son los costes que es posible recobrar?

Al presentar un reclamo se pretende recuperar los gastos correspondientes a la formalización de un préstamo de hipoteca. Entre estos gastos se encuentran los de notaría, registro de propiedad y gestoría.

Papeles requeridos para presentar un reclamo

Papeles para reclamo de Gastos

  • Escritura correspondiente a la hipoteca
  • Recibo otorgado por el notario
  • Recibo otorgado por el registro de Propiedad
  • Recibo otorgado por la entidad que realizó la tasación de la propiedad para la posterior otorgación de hipoteca

Papeles para reclamo de comisión por descubierto o posiciones deudoras

  • Una copia de la escritura correspondiente a la hipoteca
  • Comprobantes del cobro de dicha comisión

Papeles para reclamo por comisiones de apertura

  • Una copia de la escritura correspondiente a la hipoteca

¿En qué lugar entregarla?

La reclamación debe hacerse llegar al centro de atención al cliente de la entidad bancaria la cual obtiene el pago de la hipoteca. Esto no importa si dicha entidad no fue con quien se abrió la hipoteca.

¿Es posible asistir a un tribunal?

En caso de no conseguir arreglo con la entidad para que se reembolsen los gastos, es posible asistir a un Tribunal e iniciar intervención jurídica.

¿Qué sucede una vez hecha la reclamación?

Una vez presentada, la entidad bancaria cuenta con un mes para otorgar una respuesta. Concluido este plazo, se pueden dar los siguientes casos.

  • La entidad bancaria accede a cumplir la reclamación y se devuelven los gastos a la persona quien solicitó la hipoteca
  • El banco no brinda respuesta alguna. En esta situación, es posible asistir al tribunal a solicitar ayuda legal.
  • La entidad bancaria declina la devolución de los gastos. De igual forma, en esta situación es posible solicitar apoyo legal.
  • La entidad bancaria accede al reclamo pero con la imposición de condiciones. Estas pueden ser que el banco solo acceda a devolver una cierta cantidad de los gastos que le corresponden a quien solicitó la hipoteca.

Si se presenta la última situación, el reclamador decidirá si accede a la proposición o solicita ayuda legal.

Estos fueron ejemplos de reclamación de hipotecas. Recuerda que por ley, la entidad bancaria a quien se solicita el préstamo debe hacerse cargo de estos gastos. En el caso de que no haya sido así, puedes hacer uso de un documento de reclamación.

Referencias (de los formatos de ejemplos de reclamación de hipotecas)

  • Carmen Giménez García. (2020). Reclama los gastos y la comisión de apertura que te cobraron por la constitución, novación o subrogación de tu hipoteca. 13 de Junio de 2021, de GandGabogados. Obtenido de: https://carmengimenez.gandgabogados.es/especialidades/derecho-bancario/gastos-de-hipoteca-comisi%C3%B3n-descubierto-y-apertura-modelos-de-reclamaci%C3%B3n/
  • OCU Inversiones. (2017). Modelo de reclamación por gastos de formalización de hipoteca. 13 de junio de 2021, de OCU Inversiones. Obtenido de: https://www.ocu.org/dinero/hipotecas/modelos/modelo-reclamacion-gastos-hipoteca/ver-modelo